房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任

史鹏舟、刘金华 建纬（杭州）律师事务所  2014-12-17 

关 键 词：

房屋质量、违约责任、维修、退房、赔偿范围、利息

问题提出：

在因房屋质量导致的房地产买卖合同纠纷中，所出现的质量问题有哪些？开发商承担的责任有哪些？如小业主所购房屋出现质量问题，其要求的赔偿范围有哪些？

关联问题：

是否可向开发商主张按揭贷款利息？小业主是否可以主张开发商在开发建设过程中偷工减料、降低工程造价的差额？小业主能否以房屋质量问题而拒收房屋并要求开发商赔偿损失？

案件名称：

范磊诉沈阳城建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

法院观点：

根据《合同法》第第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十三条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条，支持小业主要求开发商承担维修、赔偿责任。

案情简介：

上诉人（原审原告）：范磊

上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发有限公司（以下简称“城建公司”）

法定代表人：杨丹明，董事长

被上诉人（原审被告）：沈阳鑫逸物业管理有限公司

法定代表人：谢东辉，经理

原告所购房屋原系沈阳南泰房屋开发公司开发的松山小区,该小区后被被告城建公司收购。起名为城建明居园。该小区的物业管理由被告鑫逸物业公司负责。2000年5月9日,原告与被告城建公司签订商品房买卖合同。合同约定,原告购买城建公司位于沈阳市于洪区黑山路12-3号城建明居园2号楼261室,建筑面积为105.11平方米的房屋，单价每平方米1302元，合计房款为136357元。房屋交付期限为2000年7月31日。交付条件为经过工程质量检督部门验收合格。逾期交房,可终止合同,城建公司按已付房款的2％向乙方支付违约金并于15日内退还房款和违约金。合同签定后,原告按约定交付了全部购房款,其中95000元是原告向银行申请贷款交付的。2000年8月31日原告在收取被告城建开发公司逾期交房1个月的违约金后办理了入住手续。并交纳了2000年至2002年的采暖费3007元,物业费693元,有线电视安装费380元,垃圾清运费320元,预交水电费306元,同时交纳了契税和维修基金。当原告领取钥匙，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括：一、主体墙渗水五处：l、客厅东南墙根(已被沈阳南泰房屋开发公司凿开)，2、北阳台西侧上方，3、厨房烟道上方，4、北屋窗台下两处，5、南阳台东南墙根。二、南阳台楼顶女儿墙阴阳角防水层有1米长空鼓现象。三、地面裂缝比较明显。四、墙体裂纹：1、南阳台塑钢窗与墙体联接处(已有石灰条坠落)，2、北阳台塑钢窗与墙体联接处(已有石灰等坠落)，3、玄关防盗门上方，4、北屋西北墙角纵向及北墙横向已延伸到外墙面，5、北屋南墙,，6、南屋东墙裂纹明显，7、南墙裂纹四处，有的已延伸到外墙面，8、客厅西墙。五、墙面大白起泡。上述问题已经被告鑫逸物业公司人员刘美萱确认。嗣后，原告多次找到二被告及原建设单位沈阳市南泰建筑公司解决,几方当事人虽多次出具维修方案和多次进行维修,但房屋所存在的问题至今未能修复。其中2002年10月19日，南泰建筑公司与原告就地面、墙面维修达成一次性补偿5000元的协议。但房屋存在的塑钢窗、室内渗水等问题至今未能解决。故原告诉讼来院，要求二被告对房屋彻底维修并赔偿损失8万元。

一审法院在审理过程中、对争议房屋存在的问题进行了现场勘察,反映出原告所购房屋阳台、塑钢窗接口内侧有空隙,客厅左侧墙角原渗水部位有修复痕迹、地面经修复,仍存在裂纹,厨房左上角顶部、北阳台左上角有渗水痕迹,北阳台塑钢窗接口处有裂纹,左上角有漏水痕迹、以上所存在的问题可看出是由于原告所购房屋屋顶防水渗漏及塑钢窗安装问题所致。另据一审法院了解原告所购房屋近年来租金每月在700元。

一审判决：1、被告城建开发公司于本判决生效后20日内对原告所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位予以维修、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后恢复原状,达到房屋交付标准；2、被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费(计算方法:从2000年9月1日至房屋修复时止)；3、被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告未能居住该房屋的实际损失,即房屋租金,(计算方法：从2000年9月1日至房屋修复之日止,按每月700元计算)；4、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费2910元，由被告城建公司承担。

一审宣判后，范磊与城建公司均不服，提出上诉。二审判决：1、维持沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第1 17号民事判决主文第一项、第四项；2、变更沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第1 17号民事判决主文第二项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿范磊采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费(计算方法:从2000年8月31日至2005年8月31日止)；3、变更沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第1 17号民事判决主文第三项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿范磊未能居住该房屋的实际损失,即房屋租金(计算方法：从2000年8月31日至2005年8月31日止,按每月700元计算)；4、一、二审案件受理费各2910元，均由沈阳市城建房地产开发有限公司承担。

各方观点：

原告观点： 1、第一被告承担维修责任，并经监理确认；2、赔偿原告损失，具体组成如下：房屋交付日至修缮合格后，购房总支出的同期建设银行贷款利息；房屋交付日至修缮合格期间房屋采暖费、双倍物业费、租房费及该款项同期银行利息、误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等等合理费用、有线电视费、首次还贷（2000年7月11日）起至修缮达到总监理验收合格和经质检站验收合格或业主满意为止，所还贷款利息及此款额在该时间段的同期银行贷款利息及返还明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款等。同时，原告增加要求被告返还管网费及获得城建明居园2＃261室的合法所有权并要求被告承担向政府有关部门和各类公司所付费用总额的贷款利息等四项诉讼请求。

被告观点：就原先观点，沈阳鑫逸物业管理有限公司辩称原告所遭受损失为第一被告造成，其不应承担房屋维修及赔偿责任。而沈阳市城建房地产开发有限公司认为其已与原告就房屋的维修及补偿达成了协议，已履行了相应的维修责任，原告不应就房屋维修再提出相关主张，同时，原告租金等费用主张因与其出售的房屋质量无因果关系，不予赔偿，主要理由包括：

1、2002年10月19日由南泰公司代表上诉人与被上诉人就房屋的维修及补偿达成了协议（见收条），协议约定一次性补偿给被上诉人维修及相关费用伍千元整。至此，房屋的修缮责任已由被上诉人自行承担。

2、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人采暖费、物业费、垃圾清运费及有线电视费无法律依据。出卖人只对买受人自行维修或委托他人维修时产生的费用及因拒绝或延迟修复而造成的直接损失承担给付义务。

3、一审法院据以判决上诉人赔偿被上诉人未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金的法律依据错误，上诉人无赔偿之责任。只有在房屋存在质量问题严重影响正常居住使用（且经鉴定确认）或逾期交房的情况下，才能适用租金条款，承担赔偿责任。而被上诉人的房屋存在的质量问题并未严重影响房屋的正常居住与使用，也未经鉴定确认。因此，一审法院判决中所称的因范磊不能居住该房屋的实际损失即租金责任的承担无法律上的因果关系。

法院观点：

一审法院观点：

一审法院认为，原告与被告城建房屋开发公司签订商品房买卖合同后,作为出卖人城建公司应将符合居住条件的房屋交付买受人即原告。本案中开发公司所交付的房屋存在质量瑕疵,已严重影响了原告正常居住使用,未能达到原告购买该房屋的目的,且在原告提出房屋所存在的质量问题后至今未能完全履行修复义务,对此作为出卖人开发公司应承担修复义务和赔偿原告损失的责任,该赔偿责任的范围应为原告的实际损失。关于原告所购房屋已向银行贷款支付房款的办法,是其与借款单位的借贷合同关系,而原告在本案中未要求解除合同,故所产生的利息不应视为原告的损失。物业公司作为原告所购房屋小区的物业管理单位,对房屋所存在的质量瑕疵不应承担责任。另外，关于房屋所存在问题的墙面部分、地面部分的质量问题，因其与该房屋的原建设单位沈阳南泰建筑公司已达成一次性维修及补偿费用的协议，所以原告房屋墙面、地面的维修问题由原告自行解决。现原告要求开发公司对屋顶防水、塑钢窗户封闭不严渗水问题进行修复并要求赔偿损失的主张，理由正当，予以支持。并作出要求被告维修渗水部位、赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费及被告承担原告未能居住该房屋而产生的租金。

二审法院观点：

一、交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。范磊要求城建公司履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。城建公司主张其不应承担修复义务的主张不予支持。

二、范磊与城建公司签订的商品房购销合同中对于房屋质量瑕疵的违约责任没有约定，因此，其提出城建公司应承担质量违约的违约责任，在明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款应返还给买受人的诉讼请求，因其主张的事实及数额无相应证据证明，不予支持。

三、关于范磊提出鑫逸物业公司应为赔偿主体的诉讼请求，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而鑫逸物业公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务。

四、关于双方争议的房屋租金损失问题，由于城建公司不履行修复义务，房屋存在渗、漏水问题，该房屋不经修复是不能正常使用的。从范磊接收房屋之日至今，城建公司未尽到维修义务。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；虽然该《办法》系约束开发商与施工单位的行政规章，但在购房者与施工单位不存在直接的法律关系，商品房的开发、销售单位应当对住宅质量承担保修和赔偿责任。因此，在城建公司超过法定保修期仍不履行义务时，导致范磊不能使用系争房屋，因此产生的租金应予支付。

五、关于范磊主张赔偿的费用：购房贷款及利息、维修基金、拆改保证金、预交水电费、有线安装费，因范磊并不主张解除合同，故其为购买房屋而发生的费用，不是本案主张的损失范围，城建公司无赔偿之义务；对于其主张的误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等费用因无法律依据，不予支持。

六、关于范磊增加的4项上诉请求，因其在原审诉讼中并未主张，不予支持。

律师点评：

本案是一起比较典型的房屋质量纠纷案件，房屋所出现的质量问题比较有代表性，由本案小业主的一些诉讼请求引申出的问题也较富讨论意义。

一、质量纠纷的类型以及相应承担责任类型

1、通常的房屋质量问题包括：（1）、楼体不稳定，如过了沉降期依然沉降不止，不均匀沉降等；（2）、裂缝，如楼板裂缝及墙体裂缝；（3）、渗漏，如水平渗漏及垂直渗漏；（4）、墙体空鼓、墙皮脱落；（5）、隔音、隔热效果差；（6）、门窗密闭性差、变形，如本案中情形；（7）、上下水跑冒漏滴；（8）、水、电、暖通、气设计不合理，影响小业主正常使用；（9）、公用设施设计不合理，质量不过关，如楼梯位置不方便等。

2、针对上述房屋质量问题，开发商应承担的责任应视情况而定。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》）及相关规定，开发商因房屋质量问题所承担的责任主要一是维修责任及赔偿责任，二是退房责任。

开发商所承担的维修责任，根据《商品房买卖司法解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于本条应正确理解，关联案例1中开发商在庭审时辩称，法院不能直接判定其负给付义务，认为其未完成维修的情况下，直接判决开发商承担给付责任，违背司法解释，二审时巢湖中院认为，该条规定前后两句是并列关系，不能推断出买受人必须先维修，然后才能向出卖人主张修复费用的结论。此种解释并未点出问题的关键，费用（损失）的赔偿并不以发生为要件，应能确定即可，《合同法》一百三十一条中关于违约损失包括合同履行后可以获得的利益，即非发生但若能能确定的损失，法院也同样支持便是一例。因此，只要开发商未依约修复且房屋维修费用能够确定，法院就应予支持，而无需等开发商拖延修复。

之前我国房价一直维持上行趋势，所以当出现房屋质量纠纷时，大多数小业主要求房产开发商承担责任主要集中在维修责任上，但当出现房屋价格下跌时，小业主的要求就发生了转变，退房的要求随之增多，这同时就提出了一个问题：什么样情况下小业主的退房要求能被支持？目前我国法律对退房的相关规定主要集中在《商品房买卖司法解释》、《商品房销售管理办法》中，其中规定房屋主体结构质量经核验确属不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用小业主方可主张退房，其他房屋质量问题开发商承担维修及赔偿责任。同时，有的地区商品房销售合同范本也列明了房屋主体结构质量经核验确属不合格小业主可主张退房，如《上海商品房出售合同》。

实践中，对于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的理解存在争议，我国尚未对此做出更清晰的界定，一般而言，“房屋质量问题严重影响正常居住使用”应同时兼具如下两种情形：

（1）影响居住使用与房屋本身特性有关。房屋的绝大部分都应具有满足居住于使用的功能，如果这些部分出现瑕疵，都会影响到该房屋的居住与使用，如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。

（2）程度必须到“严重”，因此赋予法官以自由裁量权。有两个标准可供参考：一是危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用，如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。二是不可修复或修复次数过多，成本过大。如果多次修复仍难以达到其应有的状态，也应认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

二、小业主因房屋质量纠纷向开发商要求赔偿损失的范围

《商品房买卖司法解释》第十三条规定了“修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，但该条在实际操作中往往很难准确把握，本案中，原告范磊有两点主张：一是房屋交付日至修缮合格后，购房总支出的同期建设银行贷款利息；二是返还明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款。

1、范磊主张购房总支出银行利息，该主张不属于修复费及修复期间造成的其他损失，同时，因范磊主张了房屋不能居住的租房租金，且获得法院支持，与居住相关损失已得到补偿。

实践中，有小业主因按揭买房，在所购房屋发生质量问题后，向开发商主张还贷利息，该主张一般不能获得法院支持，还贷利息的损失与修复费及修复期间造成的其他损失产生的原因不同，利息的损失是因小业主不能取得房屋权利所致，除非因房屋质量问题构成小业主丧失房屋产权，即退房解约的情形，小业主方能主张支出的按揭利息，《商品房买卖司法解释》第二十五条第二款规定了小业主可以主张利息的情形：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

因此，在房屋出现质量问题后，无论购房支出利息，还是按揭而产生的利息，都不影响小业主房屋权利，小业主均不能主张。

2、开发商在开发建设过程中偷工减料、降低工程造价的差额款小主业能否主张？范磊一案中，二审法院认为，范磊的诉求没有相关证据证明，不予支持。二审法院的这种观点有误导之嫌，如范磊能够提供相关证据，对范磊的诉求应予支持，该种观点明显不当。开发商对商品房承担维修责任本质上是瑕疵担保责任，在某种意义上，开发商承担的维修责任所涉的费用正是开发商对于商品房开发建设中的不足的一种弥补，使商品房具备合同约定的功能，因此，一方面主张开发商承担维修责任，另一方面又要求开发商返还所谓差额，属于对同一问题的重复主张，于法无据。

三、房屋质量问题能否成为拒收房屋的理由

小业主能否以房屋存在质量问题向开发商主张拒收所购房屋并进而要求开发商承担违约责任。关联案例5中周吉高以房屋存在大门锁坏、电灯未安装为由拒收所购房屋，两审法院均未支持。

除合同有专项约定外，小业主应依据《合同法》第一百四十八条规定主张，该条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因大门锁坏及电灯未安装并不能致使房屋买卖合同的目的实现，故不能拒收并主张违约责任。

另需引起注意的是，根据《商品房买卖司法解释》第十一条规定：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。如关联案例中周吉高在“拒收”期间房屋出现毁损、灭失的风险由周吉高承担。

四、质量纠纷与相邻业主、物业管理公司之间的责任承担

一、二审法院均认为“范磊主张的采暖费（一审法院认为开发商应赔偿至房屋修复时止，二审法院认为开发商应赔偿5年，计15035元）”应予支持，笔者认为两法院对于该项裁判不十分审慎，本案发生地为辽宁，一般交取暖费时间为每年10、11月份，而且系争房屋所存在问题较多，短期内不能完全修复并投入使用，范磊在明知开发商对房屋不予维修的情况下为所购商品房每年交纳采暖费，但不居住，根据我国《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方就当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，范磊应负有防止损失扩大的责任，因此一、二审法院对此项裁判似有不当。

参考案例1

安徽中大置业有限公司与吴嗣荣房屋质量纠纷上诉案

审理法院：安徽省巢湖市中级人民法院

法院观点：二审法院总结本案的争议焦点有两个：一是上诉人中大公司应当承担修复义务还是给付义务？二是如果上诉人应当承担给付义务，修复费用的标准应以哪一次鉴定结论为准？

对于第一个争议焦点，二审法院认为，被上诉人2003年入住，至起诉时已达四年之久，其房屋质量问题发生在保修期内，根据合同约定，上诉人应当承担保修义务,但至今该房屋的质量问题仍未得到解决，应认定上诉人拖延修复。本案被上诉人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由上诉人承担。上诉人又称一审在被上诉人并未完成维修的情况下，直接判决上诉人承担给付责任，违反了上述司法解释的规定。根据该司法解释的规定，“……买受人可以自行或委托他人修复。”与“修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。”是并列的两句话，并无先后的意思表示，不能推断出买受人必须先维修，然后才能向出卖人主张修复费用的结论。原审法院在房屋修复费用经鉴定明确的情况下，直接判决上诉人承担给付义务并无不当。

对于争议焦点二，上诉人中大公司对巢湖志成司法会计鉴定所的鉴定结论提出异议，并申请重新鉴定时,未审查上诉人的该重新鉴定申请是否符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，即采纳其申请委托巢湖联邦司法会计鉴定所进行重新鉴定，违反相关程序规定，故对重新鉴定的鉴定结论，不予采纳。上诉人虽然对巢湖志成司法会计鉴定所的鉴定结论持有异议，但未能提供充分有效的证据证明该鉴定结论明显依据不足，原审法院以该鉴定结论作为判决依据无明显不当。

参考案例2

刘磊诉白山市金龙房地产开发有限责任公司

审理法院：白山市中级人民法院

法院观点：白山市金龙房地产开发有限责任公司在与刘磊签订房屋预定合同后，应及时按照合同约定的内容履行义务，即于2008年10月31日前向刘磊交付符合入住标准的的房屋。由于刘磊所预定的房屋存在质量问题，致使其不能按时入住，白山市金龙房地产开发有限责任公司对此应承担违约责任。虽然双方合同中约定，如白山市金龙房地产开发有限责任公司延期交房，按照延期时间，根据银行同期存款利率支付刘磊所交房款的利息，但双方约定的违约金低于刘磊实际造成的租金损失，根据相关法规，刘磊与白山市金龙房地产开发有限责任公司合同中约定的违约金低于造成的损失，刘磊可以对约定的违约金请求予以增加，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，即应以其租金损失为限。

参考案例3

陈福顺诉新世界（沈阳）房地产开发有限公司

审理法院：沈阳市中级人民法院

法院观点：新世界公司有义务保证其提供的房屋符合质量标准。新世界公司提供给陈福顺的商品房存在质量问题，虽给予相应的维修，但未能维修好，给陈福顺造成的损失应给予赔偿。陈福顺提出一审房屋鉴定费500元应由新世界公司承担的主张，因新世界公司提供给陈福顺的商品房确实存在一定的质量问题，由此产生的鉴定费应由新世界公司承担。

参考案例4

杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

审理法院：盐城市中级人民法院

法院观点：盐城市中级法院审理认为，东盛公司与杨珺签订房屋买卖合同，应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同规定的质量。现房产公司交付给杨珺的房屋出现墙体裂缝、渗漏问题，经专业部门鉴定，未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。房产公司出售的房屋存在质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务。

虽然房产公司交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层也符合当时的建筑标准和规范，但是东盛公司交付给杨珺的房屋存在明显质量缺陷，且已经严重影响正常居住使用。东盛公司提出房屋通过验收合格仅是有关行政部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实，故对房产公司的上诉理由不予采纳，维持原判。

参考案例5

周吉高与上海绿庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

审理法院：上海市第二中级人民法院

法院观点：上海市第二中级人民法院对上诉人周吉高因所购房屋大门锁坏、电灯未安装为由拒收所购房屋并要求开发商承担违约责任不予支持，上诉人完全可以收房后根据预售合同中有关解决房屋质量问题的条款要求被上诉人修理、赔偿等，但上诉人以此为由拒绝收房，理由不能成立。直至2009年8月3日双方尚未办理交房手续，并非被上诉人开发商违约所致，上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任，并向上诉人支付按照已付房价款的日万分之一计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，缺乏理由和依据。